Ömrü birçok açıdan olumsuz tarafta etkileyen salgının insanlığa toprağın ve tarımın ne derece değerli ve vazgeçilmez kavramlar olduğunun yine hatırlattığının belirtildiği tahlil raporda, İstanbul üzere yüksek nüfusa sahip metropollerin besin tedariki manasında Anadolu kentlerine muhtaç durumda olması nedeniyle, büyük kentlerin yakın etrafında yer alan tarım yerleri ve bu toprakların verimli kullanılmasının kıymet kazandığı kaydedildi.

Salgın devrine ait kısıtlamaların insan psikolojisi üzerindeki olumsuz tesirlerinin de insanları, müstakil konutlara, bağ meskenlerine, kır meskenlerine, hobi bahçelerine yönelttiği işlenen raporda, bu cins meskenlere olan talebin süratle arttığı belirtildi.

Doğal sonuç olarak, tarla, bağ, bahçe nitelikli gayrimenkullerin ve köy meskenlerinin fiyatlarında da kıymetli oranlarda artış görüldüğü kaydedilirken tarımda verimliliği ve üretim ölçüsünü artırmaya yönelik yatırımların da arttığı kaydedildi.

Şehir merkezine yakın mesafede bulunan tarım arazileri rağbet görüyor

Son periyotta ferdî yatırımcıların yanı sıra birçok kurumsal yatırımcı, şirket ve holdingin de tarım kesimine yöneldiği belirtilen raporda, yatırımcıların mümkün kıtlık karşısında tarım eserlerini kendi imkanlarıyla üretme emeliyle yatırım yapan yatırımcılar ve kentten uzaklaşıp kırsal alanda kendine alternatif bir hayat alanı arayışı içerisindeki bulunan yatırımcılar halinde ikiye ayrıldığı belirtildi.

Birinci kümedeki yatırımcıların, muhakkak bir plan çerçevesinde, yetiştirmeyi hedefledikleri eserlere elverişli ve büyük yüz ölçümlü tarım yerleri ile ilgilendiği, ikinci gruptakilerin ise daha çok barınma emelli, 1 dönüme kadar büyüklüğe sahip küçük topraklar ile ilgilendiği kaydedildi.

Kırsal alanda kendine alternatif ömür alanı oluşturmak isteyen bu yatırımcı kümesinin, bilhassa kent merkezine yakın uzaklıkta 1-2 saat uzaklıktaki tarım yerlerini tercih ettiği belirtilirken kent merkezine ulaşılabilir arada yer alan, ulaşım, sağlık ve altyapı üzere imkanlara erişimi kolay bölgelerin yatırımcıların ilgisini çektiği aktarıldı.

Yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda 250 metreyi geçmemek kaydıyla yapılabilir

Raporda, Marmara Bölgesi içerisinde, İstanbul’un Çatalca, Silivri, Büyükçekmece, Şile, Beykoz; Kocaeli’nin Gebze, Kandıra, Körfez, Karamürsel; Sakarya’nın Kaynarca, Sapanca, Pamukova, Geyve; Tekirdağ’ın, Saray, Şarköy; Kırklareli’nin Lüleburgaz, Vize üzere ilçeleri bu alanda ön plana çıkarken, Ege Bölgesi’nde ise İzmir’in Bergama, Selçuk, Urla ve Menderes üzere ilçelerinde yer alan kırsal yerleşim üniteleri de emsal tarafta ilgi gördüğü kaydedildi.

Tarım topraklarında yapılaşma şartlarının kısıtlı olduğunun belirtildiği raporda, tarım yerlerinin yapılaşma şartlarına ait genel temeller da ayrıntılarıyla belirtildi.

Buna nazaran, tarım yerleri üzerinde ruhsatlı ve tarım emelli vs. yapılaşma yapmak mümkün. Bunun için kimi kurallar gerekli lakin imar planı sonları ve köy yerleşik alanı dışında bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı yüzde 5’ten fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiçbir şartta 250 metreyi geçmemek, saçak düzeylerinin alışılmış tabandan yüksekliği 6,50 metreyi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sonlarına 5 metreden fazla yaklaşmamak koşulu ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye meskenleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir.

Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde, ziraî üretimi korumak maksadıyla üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte yahut başka yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri üzere konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola 10 metreden, parsel hudutlarına 5 metreden fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ilişkin inşaat alanı katsayısı yüzde 40’ı ve yapı yüksekliği 6,5 metreyi ve 2 katı aşmamak kuralı ile yapılabilir.

Tarım arazilerine yapılacak yatırımlar çok farklı dinamiklere sahip

Açıklamada verilen bilgilere nazaran, bu yapıların birinci fıkra şartlarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte imali halinde de inşaat alanı katsayısı 0,40’ı geçemez. Beton temel ve çelik çatlı seralar yapı yaklaşma aralıklarına uyulmak kaidesi ile inşaat alanı katsayısına tabi değil.

Tarım topraklarıyla ilgili kanunların da ayrıntılı halde yorumlandığı raporda, yürürlükte olan 5403 Sayılı Toprak Müdafaa ve Arazi Müdafaa Kanunu ile 6537 sayılı Toprak Muhafaza ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un, tarım yerlerinin bölünmemesi, verimliliğin düşmemesi, tarım yerlerinin ziraî hüviyetinin korunması üzere hedefler taşıdığı belirtildi.

Bu kanunların içerdiği kararlar ve başka farklı faktörlerin sonucu olarak tarım yerlerine yatırım noktasında, dikkat edilmesi gereken değerli konular bulunduğu da kaydedilen raporda şu bilgiler verildi:

“Tarım yerlerine yapılacak yatırımların, konut, arsa, dükkan, ofis üzere nitelikli gayrimenkul çeşitlerine yatırım yapmaktan çok daha farklı dinamiklere ve risklere sahip olduğu söylemek gerçek olacaktır. Bu bahis hakkında, bu alanda profesyonelleşmiş uzmanlardan danışmanlık alınması, mutlak suretle yatırımcıların menfaatine olup, örneğin köy yerleşik alanları içerisinde yatırım yapılması arazi fiyatları açısından daha yüksek bir yatırım gerektirmesine rağmen, yapı inşa edebilmek için müsaade almaya elverişli bir durumdadır.

İmar planı sonları dışında yer alan tarım topraklarının yapılaşma şartları, ilgili vilayet ve ilçelerdeki belediyeler, vilayet özel yönetimleri, kadastro müdürlükleri ve tarım vilayet müdürlükleri üzere resmî kurumlarda kapsamlı bir biçimde araştırılması gereken bir mevzudur. Örneğin, birinci etapta dikkate alınması gereken hususlardan biri yatırım yapılacak arazinin kadastro yoluna cephesinin bulunup bulunmadığıdır.”

Prefabrik veya ahşap yapı tarzında yaşam alanı oluşturulması akım haline geldi

Kadastro yoluna cephesi bulunmayan bir arazi için başka şartları sağlasa dahi müsaade alınması kelam konusu olmayacağı aktarılan raporda, “Öte yandan, son devirde, kent hayatından uzaklaşabilmek, toprakla uğraşabilmek ve tabiat ile bütünleşik bir hayat imkanı elde edebilmek için 1 dönüme kadar büyüklüğe sahip topraklarda dünya genelinde ‘tiny house’ olarak isimlendirilen konsept ile örtüşen biçimde tek katlı, prefabrik yahut ahşap yapı stilinde, hazır ve kolay nitelikte yapılar ile ömür alanı oluşturulması akım haline gelmiştir.” tabirleri kullanıldı.

Ayrıca tarım toprağı alımına yönelik kredilerin yapısı incelendiğinde, 5 yıl vade ve ekspertiz bedelinin yüzde 50’sine kadar kredi kullanılabildiğinin belirtildiği raporda, öte yandan, sadece arazi alımı değil, hayvancılık ve seracılık üzere faaliyetler için yapılması gerekli harcamaların da banka kredilerinin kapsamı içerisinde yer aldığı kaydedildi.